地铁上的济南将驶向何方？

现在的济南，拥堵的无以复加，屡创全国第一。为什么这么堵，一个重要的原因就是济南在修路，多条道路同时在修，记得有个数据说2016年济南有79条道路在修。在这修建的众多道路中，轨道交通建设也占其中一部分。目前济南开工建设的地铁项目有R1、R2、R3线，还有近期M2、M3线路的系统深化研究及沿线工程勘测，从东到西，从南到北，济南地铁已火力全开。

可以说，济南已经奔驰在轨道上，驶向一个我们未知的未来。而今天呢，我们就聊聊与轨道交通有关的几个话题。

话题一

被忽视的济南地铁的价值

不知道各位有没有这样的感觉，轨道交通的价值在济南一直没有得到应有的重视，或者说轨道交通的价值，在济南被忽视了。这一点主要体现在就是房价上。

在北京、上海等大城市，一有轨道交通的规划，房价就会闻风而涨。比如北京房山的一个楼盘，在地铁房山线开工前价格只有6000元左右，随着地铁开工建设以及万科在当地拿地等一系列好消息，到年底价格已经涨到11000元每平米，几乎是翻翻的节奏。

有数据显示，昌平地铁线开通5年，周边房价2万涨到8万。前不久，北京轨道交通22号线（平谷线）开工建设，也就是连通燕郊的一条线，沿线某楼盘闻风一天涨价5000元/平米。

而济南的轨道交通在2014年规划就已经通过，2015年轨道交通R1线就开工建设，而沿线楼盘却没有涨价的势头。比如中建长清湖的房价，从2013年开盘到2014年，2015年，一直徘徊在4500左右，到2016年2月份前后，地铁R1线就在长清湖门口建起了高架，但价格也就4500元左右，人们好像对在建的地铁无动于衷。

当然，现在中建长清湖的房价涨到7500左右，并且卖得还不错，但这不是地铁的功劳，而是市场好，整个济南大大小小的楼盘去年都涨价。其实，不但中建长清湖，整个R1沿线的楼盘，没有一个因为地铁开工建设而涨价的。

为什么轨道交通的价值在济南被忽视了？之前看过一篇文章分析了四个原因，但现在可能说有三个原因更靠谱一些。

第一，人们还没有认识到地铁的便利，以及其带来的价值。虽然很多人爱举例子，说某个城市地铁带动区域楼盘上涨多少，就像我上面举的例子，但是，这些数字就算被购房客户看了，也没有感觉，他没有切身体验过地铁带动楼盘升值的事情发生。所以即便你楼盘宣传叫破天，市场也没有任何回响。不像北京上海等城市，因为有过这样的先例，很多人都尝过甜头，所以不用你鼓吹都喜欢闻风而上。

第二，济南毕竟是个小城市，虽然是省会城市，但排名往后，被人称为沦为三线的二线城市，人家说到中国16个热点城市的时候，都没济南。虽然交通也很拥堵，一度排名全国第一，但是外来人口少，2015年有个数据，5年济南流入人口36万，这个数字算多吗，我看不算。2010年年还有个数据，济南人口流入在全国排名第25。并且在济南居住区域也很明显，还没有被逼到跑郊区几十里买房。不像北京，外来人口多，北京城都快挤爆了，所以很多人一步步被挤到四环外五环外六环外了，城市那么大，住的那么远，当然要依靠轨道交通，轨道交通的价值就凸显出来。比如上面说到的北京轨道交通22号线（平谷线）开工建设，百万住在燕郊的京漂人拉条幅庆贺。

当然，济南的这个情况在最近半年有所改变。最近半年，济南房价涨势凶猛，很多人被逼到东部绕城高速外买房子，或者跑到西边长清买房子，再加上章丘撤市划区，济南将成为一个狭长的城市，随着城市的版图扩大，拥挤程度加剧，后续轨道交通的价值会越来越得到重视。

第三点，去年上半年之前，济南的市场，是供过于求的市场，到处都有那么多房子卖不出去，在哪里都能买到适合自己的房子，不一定非要买轨道交通沿线的房子。轨道交通再便捷，需要的也是时间。比如长清区开通地铁后，到市区再便捷，也不如西客站区域的项目便捷，依此类推。再看房价，因为供大于求，城区的房子价格也上不去，也不见得比郊区贵多少。所以，轨道交通的价值，不是太明显。

但去年下半年开始，济南房地产市场好转，尤其是被大量炒房客炒作，又成了相对的供不应求，再加上价格上涨，很多人被逼到绕城高速外买房子，别说入住之后的交通状况了，就看现在，济南东西向的主干道也是拥堵严重。所以，后续买房大家就会重视地铁沿线的房子，地铁的价值也会得到显现。

综上，济南的轨道交通的价值，尤其是对房价的影响，之前是被忽视的，现在也没有得到应有的重视，但是，随着城市的发展，主要是城市版图的扩大，轨道交通的价值将越来越显现。

话题二

地铁是如何影响房地产的

关于轨道交通对房地产的影响，已经有很多人做过研究，并且有详实的数据。我这里主要是根据一些机构的研究成果，结合济南的具体情况做一下简单的分析。

1、轨道交通影响的主要是远郊地产项目。我们知道，房地产的核心价值一直是地段地段地段，因为地段带来的是交通上的便利，配套的丰富等等，无论是去商场还是去上班，都可以很便捷。而从郊区到市区尤其是市中心，有很长的距离，又因为交通不便，所以在郊区有诸多的不便，所以，大家都认为郊区的地段不好。但是有了轨道交通的郊区就不同了。轨道交通与其他各类交通相比，有很多的优势，不堵车，跑得快，拉得多，还相对便宜，这使得郊区的楼盘距离市中心虽然空间距离很远，但时间距离很近。所以，郊区的楼盘因为轨道交通而受到的影响，将比市区项目的影响大很多。地段好也不一定是在市中心了，可能是轨道站点旁。

2、轨道交通对房价的影响。这一影响主要体现在预期上，即开工时，对房价的影响要大于开通之后对房价的影响。这个我们也可以理解为，开工时的上涨，已经涨得差不多了，至于开通后，价格已经达到一定的高位，再涨就难了。

关于涨价多少，有一份研究机构发布的报告显示，除去外部因素，沿线住宅的价格会涨8—20%。但这个数据相对保守很多，并且我们看到的一些例子，也远超这个数据。北京2015年的一份研究数据显示，在北京限行之后，人们购买地铁附近房子的意愿提高1.8%—2.7%，溢价支付意愿比原房价溢价提高36%—60%。而对租赁市场的影响，则是体现在开通之后。我们前面说过，轨道交通的价值在济南还没有得到应有的重视，所以现在地铁沿线的楼盘无论是升值潜力还是抗跌能力，都要强一些，如果想买地铁沿线楼盘，现在还算是个机会。等到被几轮炒作之后，可能会为时已晚。

3、轨道交通对房价的影响，会随着距离轨道站点的远近而不同。也就是说，同是地铁沿线的楼盘，所受到的影响也不一样。有个国外的机构研究显示：距离地铁站 400 米到 800 米距离的房子，价格比周边其他房子贵出 6.4%—45%，房子与地铁站的距离每减少 250 米，价格上涨 2.4%。希望出门就能坐地铁和我们现在出门就能坐公交车，是一个道理。所以，越靠近轨道站点的房子，会越受欢迎。

4、对高端项目和中低端项目的影响也不同。对高端项目的影响相对较小，而对中低端项目的影响则大很多。高端项目的业主出行不必像普通大众那样严格按照时间上下班，他们有车甚至有司机等原因众多。这个影响也会逐步明显，尤其是济南现在拥堵日益严重，并且会越来越严重，之前经十东路哪里会堵车，还有世纪大道、工业南路，现在都成了堵车的典型，尤其是凤凰路以东的区域，之前都不知道拥堵为何物，现在听广播九点多还在堵堵堵。所以，东边的刚需楼盘对轨道的渴望将会日益强烈。而燕子山下还有千佛山下的那些豪宅，还有龙奥周边的豪宅，影响并不是很大。可以理解为，有钱人不在乎。

5、轨道交通的对地产的影响，也不是一蹴而就的，会随着区域的发展逐步成熟，交通路网的日益发达，推动整个区域的升级，也推动整个房地产市场的升级。比如北京的回龙观，经过10多年的发展，从一个仅仅受益于轻轨的郊区，发展成为北京的一个卫星城。目前来看，R2和R3线交汇的地方，未来可能会是不错的区域，济南的几个卫星城，长清园博园周边会成为其中一个。

这些谈到的都是对住宅的影响，其实轨道交通对商业的影响也很大。不过限于篇幅，这里就不多扯。

话题三

轨道交通究竟能给济南带来什么

现在当然是拥堵，和房价上涨。但我们不能只看现在，现在的拥堵希望能换来未来的不堵。对，换来快速出行的未来。待现在这些轨道交通开通运行后，将会缓解城市的交通压力，这是显而易见的，比如现在从济南西站到园博园需要30分钟（不计算堵车情况），而轻轨开通后，仅需要8分钟。

第二是加快济南通往大城市的步伐。每一个国际化的大都市的发展，都离不开轨道交通。全世界第一条通地铁的城市——伦敦，于1863年1月10日正式通车运营，这一条地铁仅6公里，但是它拉开了轨道交通的序幕。像伦敦、纽约、巴黎、东京、莫斯科，等等国际化的大都市，也是轨道交通发达的城市。再看我们中国的香港、北京、上海，轨道交通也是相对发达很多。济南轨道交通的开工建设，也可以看做向大城市发展的第一步。如果之前济南的发展是公交车的速度，我们希望之后是轻轨的速度。

第三，轨道交通平衡城市的生活。济南这座城市的发展，给人的感觉好像一直放不开，发展来发展去，就是在泺源大街大明湖大观园这一区域，后来费了很大的劲，发展了高新区和奥体中心，其他区域一直没能发展起来。我记得6年前在写到济南城市综合体发展的文章的时候，说什么遍地开花等等，让城市变得多么美好。为什么6年后我们并没有看到城市的遍地开花，有一个重要的原因就是城市的通达性不好，交通好的地方，发展好一些，交通不好的地方，发展就会滞后一些。而当轨道交通开通之后，大大提高城市的通达性，城市的发展也将不局限于现在的这几个区域，而是城市的均衡发展，我们的生活也将不局限于某些个区域，而是平衡发展。也就是说城市的繁华，不能只让那些住的近的孙子占了，处处都有可享受的。

应该还有其他，我们这次不多说了。太长了。当然，这一切都只能交给时间来验证。

题外话

谈了以上三个话题之后，再简单说两句济南的轨道交通建设，可能还面临很多的问题，比如，轨道交通的系统性盈利问题，这是世界上很多城市都面临的难题。可以这么说，基本都是赔钱的，大都是靠财政补贴。济南肯定也会面临这一问题，会不会因此而影响轨道交通的运行，可能也是个问题，比如运行时间，比如票价等等。轨道交通跑得快，居民的收入跟得上才行，不然问题会一个又一个的接踵而至。办法总比问题多，我们还是想想美好未来吧。

据说成都的第一条地铁开通试运行那天，数十万成都市民集体出动，扶老携幼去体验地铁，还有人买了两张车票，一张用来收藏。不知道济南轻轨开通的那天，会不会有这样的场景？我们拭目以待吧！(编辑：宇强)