“无理由退房”是近几年一些房地产商推出的一种销售策略，和线上售房部、直播卖房、各类楼盘优惠促销活动类似，是众多房产商用来刺激市场消费的重要举措。
然而记者调查发现，不少消费者在退房时却遭遇到了“有条件退房”“无限期退款”甚至“拒绝退房”的情况。“无理由退房”的承诺，为何会变成纠纷导火索呢？
买房时开发商承诺可无理由退
真去退房时却并不顺利
据不完全统计，2020年，有超过15家全国性房企发布了“无理由退房”方案，其中包括恒大、融创、富力、保利地产等知名房企。
不过，总台央广记者了解到，“无理由退房”的项目范围，并不是房企旗下的所有项目，而是“指定楼盘可享”。同时，不少业主在购房时只是看到了售楼处无理由退房的广告，或是销售人员口头承诺，而没有签订具体的《无理由退房协议书》及《无理由退房承诺书》，这就导致了不少纠纷的产生。
街头的“无理由退房”广告
山东济南的石先生向媒体记者表示，2017年自己购买了新房，但等待交房的过程中房价跌了不少，石先生想起买房时开发商曾承诺“无理由退房”，然而当他向开发商要求退房时却并不顺利。
石先生：2017年买的房子，当时买的时候就有无理由退房（的承诺）。然后我们在2019年10月份就退开始退了，承诺是3~6个月给我们钱，现在也没信儿。
多长时间退钱等具体条款，合同中却并没有体现，这使得业主们等待退房退款的过程变得遥遥无期。
开发商称“退房情况较多”
需等待较长时间
记者在裁判文书网搜索“无理由退房”关键词，共检索出相关案例1406篇，涉及全国各地多家房企。
近日，陕西安康的谢先生也反映，自己2018年9月份，在安康恒大未来城购买了一套商品房，总房价近100万元。购房时，开发商与谢先生签订了无理由退房协议。
谢先生：（合同规定）自己可以在任何情况下去退房，但是交房之后是不能退的，交房之前是可以退的。
恒大集团的《无理由退房承诺书》模板
在退房过程中谢先生也遇到了和石先生类似的情况，开发商回应称，退房情况较多，需要耐心等待。
谢先生：（我）把银行的贷款还清了之后，到他们售楼处签订了退款申请，按照道理来讲，我退货应该钱财两清，我把东西还给你，你把钱还给我，应该是立即的。
因为我们当时在签订的（合同）中没有说退款的期限，但是他们口头协议提到了3-6个月到账。我一百万相当于全都是贷款，我当时跟他们说，麻烦帮忙催一下，因为3个月和6个月，我要还银行的利息是不一样的，每个月将近一万块的利息。
陕西安康恒大未来城
去年12月，6个月的时限到期之后，谢先生再次到售楼处咨询，得到的答复仍然是继续等待。
恒大未来置业顾问徐先生：（这种情况）不仅仅是你这一户，大概有个4、5户的样子，有的时间都接近8个月了，不管说你要见领导还是管理层，（他们）来的话也是一样的。这个流程确实时间比较长。
陕西宁康律师事务所律师王潇潇分析，开发商在合理的预期的时间内没有退款，谢先生可以通过诉讼的方式争取自己的权益。
王潇潇：因为他们的解除协议没有对退款时间进行明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，应当推定为同时履行。即在谢先生在将相关的手续履行完毕之后，开发商就应该向谢先生退还购房款。因此谢先生是可以通过诉讼的方式来争取自己的权益。
专家：“无理由退房”基本只是营销手段
很难真正执行到位
业内人士分析，去年上半年部分开发商推出“无理由退房”，目的就在于稳定购房者预期，避免购房者因担忧价格变化、质量问题而影响置业决策，并撬动一部分潜在的市场需求入市。
但由于退房的具体流程、回款的到账时间等细节尚未公布，购房者的顾虑依然没有打消。与网购平台消费者已经习惯的小件商品“七天无理由退款”不同，“无理由退房”对于大部分企业来说执行难度很大，不论是法律、财务、销售等多个层面，都很难真正执行到位。
中原地产首席分析师张大伟认为，目前很多房企推出的所谓“无理由退房”，更多的是营销手段，而不是落在合同上的法律措施。
张大伟：因为房产在国内大部分都是期房销售制，所以现在无理由退房产生的原因有两个，一个是质量问题，另外一个是房价的波动。很多城市——特别是投资客比较多的区域，购房者会考虑因为无理由退房的存在而选择购房，但是一旦房价有波动的话，就会选择退房。而开发商必然会制造一些困难，来使得无理由退房很难落地。
2019年，有媒体报道，东莞市就曾推出“无理由退房”政策，相关文件中明确，购房者在认购书签订之日起两个自然日内（不含签订当日）要求解除认购书退回定金，如双方尚未签署《商品房买卖合同》的，出售方应当退还。
张大伟分析，由于政策中明确“两个自然日内”和“未签购房合同”的条件，而且明确退还的只有定金，所以其实和消费者理解的“无理由退房”有本质区别。
张大伟：房产交易是一个大宗交易，其中有很多的衍生成本，包括税费、资金成本、贷款成本等等。在所谓的无理由退房过程中都没有明确的承诺承担方，所以这必然会导致很多的纠纷。（根本原因在于）房价波动过大和房屋质量问题。这要求政府做更多调控，使得房价基本平稳，严格监管开发商的监督质量，如果说都做到位的话，那么就不存在退房的可能性了。
（编辑：鑫果）
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