一栋停车楼何时悄悄改为了公寓？近日，家住北京朝阳潘家园东里的居民向记者反映，为缓解社区停车难修建的停车楼被经营者出租盈利了。由于停车楼收费高，居民大多没把车停进停车楼，仍在路边到处停，导致社区道路秩序混乱。

实地探访

停车用两层公寓占三层

没招牌没门脸低调出租

8月6日傍晚，记者来到潘家园地区的一片老旧小区中，在一家汽修服务中心的小院子里找到了读者反映的这栋停车楼。从外观看，这栋建筑的一层和二层墙面为灰色，而三层到五层为鲜艳的橘红色，不少窗户下挂着空调室外机，似乎用于居住，但建筑外墙和院门上没有任何标志和招牌。

记者跟随着来往的人流，来到建筑北侧唯一的一个出入口。门口摆着一组快递柜，依然没有招牌和门脸，只有一扇带密码的玻璃门禁。

穿过门口的楼梯间，记者进入建筑内部。只见第1层和第2层为停车场。在车场里可以清楚地看出，这是一个东西纵深长、南北进深较短的钢架结构建筑。地面上标注的车位有100多个，记者数了数，加上利用车库边角空地，总共可以停放150多辆车。当时车库里九成的车位已有车辆停放。

      记者顺着楼梯来到了三层，这才见到出租公寓的“庐山真面目”。简陋的钢结构楼梯被铺上了色彩鲜艳的地胶，引导房客进入公寓。前台服务员热情地带记者看房，只见公寓内部通道略显狭窄，但色彩简洁明快，配有监控、照明等设施。据服务员介绍，该公寓共3层，从2016年开始营业，一共有183个房间。房间面积从18平方米至30多平方米不等，但设施基本相同，最小的房间房租从4000元起，包括水电等费用。该店为其连锁品牌的第一家店，租住在此的多是在附近写字楼上班的年轻人。

      公寓内部通道为“回”字形，房型分为内窗、外窗两种，通道外侧一圈的房间有一扇外窗，而通道内侧的房间只有一扇不大的内窗。记者注意到，内窗面向天井，一米来宽狭长的天井里挂着很多空调室外机，但天井顶层覆盖着一层透光的天花板，通风不太好。对面房间的窗户近在咫尺，拉开窗帘就可以清楚地看到对面的情况。楼层较低的内窗房间，即使在大晴天也很难见到阳光。

走廊和楼梯间等公共区域都贴有禁止吸烟和消防联网的报警电话。记者询问能否做饭，服务员回答说，公寓内是禁止使用明火的，但可以使用电磁炉、电水壶等电热器具。走在狭窄的通道里，记者闻到了不同住户做饭的油烟味。

记者注意到，建筑中间没有任何楼梯通道，只在南北两端各有一座楼梯。南侧楼梯间较少有人使用，只有连接一层和二层的楼梯间铺上了瓷砖，而上层楼梯间里，粗糙的水泥墙面、钢架结构的楼梯裸露在外，水泥地面凹凸不平，还残留着施工时的脚印。

背景寻踪

居住密度高车位缺口大

储煤池改建社区停车楼

据介绍，潘家园街道辖区内大多是上个世纪七八十年代建起来的老旧小区，人口密度高、居住密度大，解决停车问题难度非常大。据2013年的统计，车位缺口就有2000多个。建设立体停车设施，能在短时间内一次性增加更多车位，因此街道和居民各方都对这个停车楼寄予厚望。

据停车楼的产权方介绍，这块地方原本是储煤池，“煤改气”后用于停车楼的建设。建设初期曾遭遇不小的阻力，反对和赞同的呼声都很强烈。小区里的老年人大多反感停车楼，担心增加车流量，影响社区安全；而且停车楼影响周边居民楼低层的光照，还可能带来噪音和空气污染。

据当时的公开报道，为了推进停车楼的建设，街道和社区工作人员反复和居民沟通，最终修改了停车楼的建设方案：选择自走式爬坡停车楼，减小机械式停车楼的后期维护和人工成本。修改完的方案把四面墙体全部用水泥封了起来，只留有一些用于采光的小窗。考虑到汽车尾气问题，停车楼还计划加装换气设备，将楼内的空气过滤一遍再排放出去。产权方表示，这些修改给原本一千多万元的投资又增加了两三百万元。

停车楼一期工程2015年建设完成，长60余米、宽近30米，预计可以提供150余个车位，后续二期完工后总共能提供300余个车位，成为当时社区内最大一处立体停车设施。

让居民不解的是，这栋停车楼属于政府支持建设的停车设施吗？停车楼能否改成公寓使用？

没那么简单！公共建筑的设计建设和家庭装修是截然不同的。一位规划师告诉记者，每种建筑由于规划用途不同，设计规范就不同。比如商场就不能简单改为医院，它们在楼层的高度、空间结构、通道宽度等各方面都有明显区别，有严格的限制规定。

而关于消防问题，记者咨询消防专业人士了解到，不同的建筑有相应的建筑设计防火规范，比如防火分区、消防器材的配备、安全疏散通道的设置等，都需要具体情况具体分析。究竟能否改建，关键取决于规划部门出具的规划意见书。如果没有规划，那就是非法改建，更谈不上消防等其他问题了。

矛盾焦点

4倍停车费让居民望而却步

仍在挤公交车站和消防通道

记者采访时正值下班高峰，沿着劲松南路一路走来，道路两侧几乎停满了车，甚至公交车站的站台前也停着私家车。而小区内部各栋居民楼之间的羊肠小道也停满了车，临时停放的车辆不得不横在车位前面。甚至在小区的消防通道上，也头尾相接地塞满了车。

   “别琢磨怎么加塞儿了，还是想办法正经租个车位吧。”在停车楼周边的劲松六区和潘家园东里，记者和居民聊起停车难，大家都说，路边车位大都变成固定车位了，很难找到空余车位。记者也观察到，不论小区内部外部，路边车位上都标记了具体的车牌号。尽管如此，车位还是经常被外人占用，于是还有人在车位上用黄漆喷涂着“个人”两个大字。

小区内部停车场的管理员告诉记者，由于该区域老旧小区相对集中，停车位早已经供不应求。周边只有个别小区还能提供少量的停车位。

      有居民曾投诉这栋停车楼影响了家中的采光，但是最后也不了了之。一些老人对此不解：“本来说盖完停车楼，路两边的车就都停到楼里面去，但是现在路边还是停满了车。”

记者遇到一位在路边停车的中年人。据他介绍，虽然路边停车容易剐蹭，但价格便宜不少，一个月才收150元，而停车楼一个月要600元，4倍的停车费让附近居民有些心疼。

记者从车场管理员处得知，目前停车楼八成车位都租住去了。他确认：“周围居民也没有任何优惠。600元收费标准是上面规定的价格，我们改不了。”

记者查询发现，2015年停车场建成以来，该地区依然有不少居民投诉停车难，小路两侧成了“永久”停车场。

对此，记者咨询了潘家园街道办事处，综治办的一位工作人员回应称，该停车楼是产权单位自己修建的，备案之后按照相关政策制定收费标准。但这个价格对于老旧小区的居民而言是有些贵了，街道可以根据居民提出的需求，与停车场的经营者进行协调，适当降低停车费。至于停车楼改为公寓的情况，他们需要现场调查后，根据相关法规进行查处。

相关政策

简化手续 规范流程

2014年，北京市交通、规划、国土、住建委等九个部门联合下发了《关于规范机械式和简易自走式立体停车设备安装及使用的若干意见》，明确提出了利用居住区和单位自有用地设置机械式、简易自走式立体停车设备，可以免予办理建设工程规划、用地、环评、施工等许可手续。鼓励多种渠道、多种方式投资立体停车设备。

该意见公布时，交通委运输管理局停车管理处介绍，以前北京市没有明确立体停车设备是按设备管理还是按基本建筑物管理，这次明确了机械式、简易自走式立体停车设备属于临时停车资源。这样就不用办理规划、建设施工许可、国土用地等手续，环评手续也不用提前办理。

该政策的核心是简化手续、规范流程，所有涉及到立体停车投资、后期运营的政策“放得比较开”，但是必须遵守环保等相关法律法规，并且保证建设质量和运营服务规范。

记者手记

好政策还要好好用

      正是在2014年《意见》的推动下，潘家园街道建起了这栋停车楼。但有居民质疑：供热厂改建的是一栋停车楼，属于政策支持建设的停车“设施”吗？退一步说，因为停车楼的建设和运营成本高，难道就可以部分改为商业设施经营吗？这样做恐怕不妥。

居民认为，当初大家同意建设停车设施是出于停车楼将会服务社区的公益目的。但目前每月600元停车费定价高了，居民难以承受。记者了解了一些类似的社区停车设施，收费一般在一年两三千元，折合每月不超过300元。

考虑到该停车场产权方所说，为了减少对环境污染，停车楼改建的前期投入高。那么这样的社区停车设施如何定价，才能既让居民承受，又让停车楼的产权方收回投资成本，并持续经营下去？建议相关各方在街道的协调下进行商议。与此同时，停车楼的经营单位可以公开投资和收益的账目，让居民们了解真实情况，并进行监督。

总之，应把政府制定的好政策用到实处，让周边居民把车停进停车楼，从而兑现当初改建停车场的初衷，真正缓解社区停车难。

（编辑：鸣嫡）

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