2019楼市不可能回避的真相，大家看破不说破

2018，中国房地产的大戏已经落幕，总销售额预计突破14万亿，而GDP约91万亿，无疑依然是中国的巨无霸产业。

排名第一的碧桂园干到7000多亿，拉到“三百六十行”里，能抵大多数行业一年的产值，头部企业的马太效应进一步加剧。

数据依然耀眼，锣鼓照样喧天，鞭炮刷刷齐鸣，世间理应充满欢声笑语，可从广大地产人的脸上，分明看不到太多喜悦：

领导们刚刚包装好汇报数字，行政部在为年会预算和奖品精打细算，员工们盘算完年终奖沉默不语，还有人为可能降临的裁员战战兢兢……

辞旧迎新的大好日子，旧的不好辞，新的不好迎，心情可能还有些沉重。

<2018年中国房企销售金额前十排行榜>

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作为2018年的房地产主战场，二线城市更像是一个缩影。

三年前，我曾在沿海某二线城市郊区有投资型住房一套，尚未办产证，刚刚过完2018年春节，各大中介疯狂打电话问卖不卖，价格好说，后期各种税费均可由卖家承担。

架不住连环夺命CALL，不几天，挂出去试试，结果头天挂出去，当晚有人要，次日电话谈妥，第三天就签合同，以至于现场拿到首付款，还处于恍惚状态。

还没清醒过来，不几月，房价继续狂飙，又涨了25%左右，只好暗自叹息。

然而，到了2018年底，市场却又急转直下。当初所卖掉的那个房子的小区二手房价格已降了不少，且是有价无市，市场基本没有成交，失望的心里又得到一点点补偿。

2018年楼市，给人的感觉就是：眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌 了！

整个二线城市也多半如此，上半年风光无限，冲到H点，开发商、中介笑逐颜开。

下半年急速下坠，冻到冰点，众多拖到下半年开盘的项目后悔不迭，二手中介也开始吃上半年老本。

回头一看，2018年就像坐了一回过山车.给人一种“眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了！”的感觉。

那么2019年会不会好？

其实大家心里都没底。

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新年伊始，央行不出预料地降准，终于给这个寒冷冬天带了一点温暖。

地产营销人跃跃欲试，试图借机再炒一把，可惜炒的还是剩饭，无非再次把降准与放水搞在一起，并重温历年悲极转乐的历史，忽略大经济环境的改变，忽略本次降准的背景、目的，炒着炒着自己都觉得没意思。

那么2019年到底会怎样？

我的观点很明确，中国房地产2019年大概率不会好过，地产人应抛除不切实际的幻想，准备过一段时间苦日子！

作为一个从地产营销外脑，投身到地产开发商，再跨到金融行业的实践观察派，在各大砖家、媒体，各种经济、投资、人口因素等老生常谈之外，我想谈几个自己切身的感受：

一、房地产属于资金密集型行业，需要钱堆出来。此前黄金二十年，下有老百姓旺盛的购买力和购买欲望作支撑，上有金融机构大量、便宜的资金作牵引，集万千宠爱于一身，想不火都难。

近年来，老百姓的钱袋子日益掏空，实体经济又身处困境期，加上大A股、P2P、各种币、各种贷的轮番洗劫，下游购买力数年之内难以恢复。

同时，自2017年开始，上游金融去杠杆、严监管，各金融机构扎紧钱袋子，短期之内难再有大量、便宜的资金供给。

最新听说不少百强房企年化利息15~16个点的资金都吃，更凸显融资难题。所以，上下游都吃紧，夹在中间的房地产没有异军突起的逻辑。

二、房地产属于大宗资产，全球大宗商品价格都在下降，那么中国房地产屹立不倒的依据在哪里？

随着18年底美股崩盘，正式转入熊市，全球唯一一大投资热点被掐灭，各大宗商品、海外房产、虚拟货币更是早就跌得透心凉，中国房地产能守住微跌就算不错。

三、中国经济增长逻辑正在发生改变，2018年中国第三产业占比超50%，经济增长的重点已经由生产力转化为服务力。

纵观近40年经济发展，前20年，首先解决的是“衣食”，故大型食品饮料企业、服饰企业风生水起。

2000年以后，重点解决的是“住行”，房地产企业、汽车企业、以高铁为代表的交通类型企业占据天时地利人和，一路狂奔。

目前，“住行”需求不再突出，从汽车销售0增长就可见一斑，中国正由“住行”消费向服务消费升级，人们渴望“买健康快乐和不油腻的品质美好生活”，“豪”宅、“豪”车作为油腻生活的典型符号，已经不是消费升级、经济增长的主流。

<数据来源：任泽平团队>

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四、房地产属于为数不多的高度管控的非战略产业，房管、规划、土地、建设、工商、税务、城管、消防、人防、环保……交叉管理、轮番上阵，把开发商生生地搞成了“弱势群体”。

要论政府管控力，没有几个行业比对付房地产更有办法。

国家战略早已明确，制造业升级、科技驱动、环保先行，与遏制房价并驾齐驱，各级政府部门执行力又强于以往，房地产要靠边，好日子还轮不到大家。

五、2018年下半年，政府宣布去库存任务基本结束，并降低棚改货币化比例，推动房地产的最后一根稻草被收走。

还记得我曾经操盘过的某沿海二线城市郊区楼盘，区域市场容量小，外来务工人员收入低，消费力有限，因此2015年开盘前亚历山大。

当时，我们制定了低价入市策略，以亲民的楼市形象入市，并通过大范围出去拉客等营销手段，一路苦干实干，开盘也只是略微超出既定指标。

不久后，天上掉馅饼，当地迎来城镇大拆迁，政府以货币化补偿为主且出手阔绰，房价连连攀升，营销费用也因而一再压缩，因为——

只要在拆迁区域巡个展，在楼体挂几块巨幅，就实现持续旺销，最终收获政府、居民、开发商皆大欢喜的和谐局面。

时间来到2018年，当时战友们操盘新的郊区楼盘，本地客户已经安置完毕，没有了新的拆迁客，外来务工人员更加买不起，日子相当难过，只能感叹时运不济。

随着去库存、棚改周期结束，最后的稻草被烧成草木灰，下一根稻草在哪里，谁也不知道。

六、股市是未来预期值的直接体现，代表着精英阶层对各大行业的未来认同度。

2015年6月股市高点以来，房地产表现持续低迷，整体行业市盈率已处于低位，仅高于金融、钢铁等行业。

然而，金融、钢铁还能起起伏伏，唯独房地产一直处于下行状态，除少数龙头股票，大多数房地产股仍被按在地上不断摩擦，不知道何时才能翻身。

<房地产板块周K线图>

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总结——

2019年，中国房地产市场向好的逻辑难以存在。但是，中国房地产何时又遵循过逻辑呢？毕竟——

这么多年来，中国房地产最大的逻辑，就是一向反逻辑。

自从脱离房地产行业以来，接触到了更多行业的我，才发现房地产行业其实还算良好，其它多数行业更是一地鸡毛。

2018年楼市已然逝去，我们见证了它的高潮、震荡与低潮，我们疯狂过、焦虑过、反思过，它真是中国楼市周期最完整、最戏剧化的一年。

所以，2019中国房地产其实向好也罢、向坏也罢，我们其实都不必疯狂、焦虑，调整好心态，迎接它就是了。

（编辑：守城）